실제 경험을 바탕으로 경매 완전 정복하기
부동산 경매란?
부동산 경매는 법원이나 기타 기관에서 채무 불이행 등으로 인해 압류된 부동산을 공개적으로 매각하는 절차를 의미합니다. 경매와 공매는 자주 혼동되지만, 경매는 법원에서 진행하는 반면 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)와 같은 공공기관이 진행합니다. 경매는 낮은 입찰가로 부동산을 매입할 기회를 제공하지만, 그만큼 리스크도 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
경매 절차에 대한 이해
경매기일 이전에 할 일
1. 권리 및 시세&수익 분석 (입찰 여부를 결정 짓는 가장 중요한 섹션)
권리분석은 경매 물건의 법적 권리 상태를 파악하는 과정으로, 입찰에 앞서 가장 중요한 단계입니다. 이 과정에서는 시세, 주변 환경, 대출 금리 및 수익성까지 종합적으로 분석해야 합니다.
시세 분석: 낙찰가를 결정하기 위해서는 해당 물건의 시세를 정확히 파악해야 합니다. 주변의 유사 매물과 최근 실거래가를 비교하여 적정한 입찰가를 산정합니다.
주변 환경 분석: 해당 부동산의 위치, 주변 인프라, 개발 계획 등을 확인하여 향후 임차인이 맞춰질 지 여부와 지가 및 상권의 지속 가능성을 평가합니다.
대출 금리 및 수익성 분석: 경매 자금의 상당 부분은 대출로 조달하는 경우가 많기 때문에, 대출 금리와 조건을 미리 확인하여 수익성을 계산합니다. 예상되는 수익률이 만족스럽지 않다면 입찰을 재고할 필요가 있습니다.
아래 파일은 구글드라이브에 제가 만들어서 사용했던 물건의 수익률과 현금투자비율, 월세와 보증금에 따른 수익률, 취득세등을 간단하게 계산해주는 스프레드시트입니다. (클릭시 공유파일로 연결됩니다. 본인 드라이브로 저장 후 사용하세요)
2. 입찰보증금 준비하기
입찰보증금은 최저가의 10% 이상을 준비해야 하며, 부족할 경우 입찰이 무효 처리됩니다. 입찰보증금은 수표로 준비하는 것이 가장 일반적이며, 현찰로도 가능하지만 경매 절차에서 불편함이 있을 수 있습니다. 그냥 무조건 수표로 준비해 가세요!
보증금 준비 팁: 보증금은 입찰가의 10%보다 많아도 문제가 되지 않지만, 적으면 입찰이 무효가 되므로 정확한 금액을 준비해야 합니다.
3. 신분증과 도장 준비
입찰 당일에는 반드시 신분증과 도장을 지참해야 합니다. 도장은 인감도장이 아니더라도 가능하며, 막도장도 허용됩니다.
도장 사용: 입찰서 작성 시 필요합니다.
4. 대법원 경매 홈페이지에서 물건 검색(입찰전날,당일)
입찰 전날 및 당일에는 대법원 경매 사이트를 통해 경매 물건의 상태를 재확인해야 합니다. 취하, 종결, 유치권 등 새롭게 신고된 권리가 있는지 검토하여 불필요한 리스크를 피해야 합니다.
물건 검색 팁: 전날 밤이나 당일 아침에 마지막으로 확인하는 것이 좋습니다. 경매가 취소되거나, 추가된 권리로 인해 리스크가 발생할 수 있기 때문에 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
5. 입찰표 작성하기
입찰표는 미리 작성해 두는 것이 좋습니다. 입찰 당일 긴장하여 오류가 발생할 수 있으므로, 사전에 준비해 두어야 실수를 줄일 수 있습니다.
경매입찰표_기일입찰표_양식.doc(파일다운로드)
입찰표 작성 요령: 입찰표는 입찰가와 입찰자의 기본 정보를 포함합니다. 입찰가를 작성할 때는 오타나 실수로 인해 불이익을 받지 않도록 주의합니다. 입찰 금액은 숫자와 한글로 모두 기재해야 하며, 꼼꼼히 검토 후 제출합니다.
2) 날짜 작성: 입찰일의 날짜를 작성합니다.
3) 사건번호 기입: 메모지를 참고하여 사건번호를 정확하게 적습니다. 이 번호는 절대 틀리면 안 됩니다.
4) 물건번호 작성: 단독 물건인 경우 물건번호를 ‘1’로 적거나 빈칸으로 남겨두어도 무방합니다.
5) 이름 및 도장: 개인의 경우 이름과 도장을, 법인의 경우 법인명과 대표이사의 이름 및 도장을 기재합니다.
6) 연락처: 연락 가능한 전화번호를 적습니다.
7) 주민등록번호/사업자등록번호: 개인은 주민등록번호를, 법인은 사업자등록번호를 작성합니다.
8) 법인등록번호: 법인의 경우 법인등록번호를 기입합니다.
9) 주소 작성: 주소는 도로명주소로 기재하며, 법인의 경우 법인 주소를 적습니다.
10) 위임 관련 기입: 위임을 받아 입찰하는 경우, 해당 위임장을 첨부하고, 인감증명서도 함께 제출해야 합니다.
11) 입찰가격 기입: 메모지의 금액을 보고 입찰 가격을 정확히 적습니다. 이 부분도 틀리면 안 됩니다.(잘못 작성하면 수정 불가, 다시 써야합니다.)
12) 보증금액: 준비한 수표의 금액을 적습니다. 보증금은 최저매각가격의 10% 이상이어야 하므로 이를 반드시 확인하세요.
13) 결제 수단 체크: 현금이나 자기앞수표에 해당하는 항목에 체크 표시를 합니다.
14) 패찰 후 작성: 절차상 패찰 후 받는 곳이나, 미리 이름과 도장을 기입해 둡니다.
법인 명의로 입찰시 챙길 것
-회사대표이사가 입찰할때 필요한 서류
2)법인등기사항증명원 1부
3)대표이사 신분증
4)입찰보증금10%
-회사직원이 대리입찰할때 필요한 서류
2)법인등기사항증명원 1부
3)위임장
4)법인도장
5)대리인도장
6)대리인신분증
7)입찰보증금
(이경우 대리인항목이외에는 법인명쓴다)
경매 당일 준비 사항 및 할 일
입찰 서류 설명
1)기일입찰표 : 위쪽에 설명 되었습니다.(전날 작성)
2)입찰봉투 : 앞 뒷면 모두 작성해야 합니다.
입찰봉투 앞면 작성:
이름과 도장: 봉투 앞면에 입찰자의 이름을 적고, 반드시 도장을 찍습니다. 법인의 경우, 법인이름과 대표이사의 이름을 기재하고 도장을 찍습니다.
입찰자용 수취증: 봉투 윗면에 있는 '입찰자용 수취증' 부분은 작성하지 않습니다. 이 부분은 집행관이 작성하며, 입찰 서류를 제출한 후 집행관이 돌려줍니다.
수취증 보관: 받은 수취증은 낙찰되었거나, 패찰 후 보증금을 반환받을 때 필요하므로, 입찰이 종료된 후 반드시 잘 보관해야 합니다.
입찰봉투 뒷면 작성:
사건번호 및 물건번호 기재: 뒷면에는 해당 사건의 사건번호와 물건번호를 정확히 기재합니다.
도장 찍기: 봉투 뒷면에 총 3곳에 도장을 찍어야 합니다. 도장이 누락되거나 잘못 찍히면 서류가 무효 처리될 수 있으므로 주의하여 찍습니다.
경매 입찰 제출 및 결과 확인 절차
1) 입찰표와 보증봉투: 작성된 입찰표와 보증봉투를 입찰봉투 안에 함께 넣습니다. 보증봉투는 입찰봉투의 아래쪽에 넣어주세요. 가끔 보증봉투가 떨어지거나 누락되는 경우가 있으니 주의가 필요합니다.
2) 입찰봉투 봉인: 입찰봉투에는 스테이플러로 찍는 부분이 표시되어 있습니다. 이 부분을 정확히 찍어서 봉해주세요. 일부에서는 봉하지 않아도 된다고 하지만, 원칙대로 봉인하는 것이 안전합니다.
3)집행관에게 제출: 모든 서류를 준비한 후, 집행관에게 입찰봉투를 제출합니다. 제출 후에는 수취증을 꼭 받아서 보관하세요.
결과 확인 및 후속 조치
1) 패찰 시: 만약 패찰했다면, 신분증과 수취증을 지참하여 집행관에게 가서 보증금을 돌려받으세요. 패찰 시 보증봉투는 뜯지 않은 상태로 돌려받게 됩니다.
2) 낙찰 시: 낙찰되면 최고가매수신고인으로서 보증금 영수증을 받게 됩니다. 이후 낙찰 후 진행할 절차에 대한 계획을 세워야 합니다. 낙찰된 순간부터 대출 관련 명함이나 추후 절차에 대한 정보를 많이 받게 되는데, 필요한 것만 검토하고 불필요한 정보는 무시하세요.
낙찰 후 해야 할 일 가이드(주거용 및 상업용 공통)
1. 낙찰 당일
낙찰이 선언되면 입찰 시 제출했던 보증금에 대한 영수증을 발급받고, 순번표와 신분증을 챙겨서 집행관에게 갑니다. 낙찰 당일에는 특별히 할 일이 없으니 영수증을 받은 후 집으로 돌아가시면 됩니다.
2. 낙찰 후 1주일 이내
최고가 매각허가 결정: 매각허가 절차가 진행됩니다. 별도의 통지 없이 진행되며, 권리관계가 복잡한 경우 채권자, 채무자, 대항력 있는 임차인 등이 매각에 대해 이의를 제기할 수 있습니다.
대금지급기한 통지서 수령: 매각허가 결정이 나고 3일 정도 후에 법원에서 대금지급기한 통지서를 우체국 등기로 발송합니다. 매각대금을 언제까지 납부해야 하는지 안내하는 통지서이므로 반드시 확인하고 기한을 지켜야 합니다.
3. 대금 납부 준비
매각대금 납부: 매각대금은 법원의 매각허가 후 30일 이내에 납부해야 하며, 기납부한 보증금(10%)을 제외한 차액을 준비합니다. 납부 시 취득세, 소유권 이전 등기 촉탁 비용 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 신분증을 지참하여 법원에서 대금을 납부하고, 납부기한을 놓치면 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다.
4. 점유자와의 접촉 및 협의
점유자와 협의: 점유자가 소유자인 경우, 여전히 거주하고 있다면 내보내야 합니다. 이사비는 보통 30평형대 기준 200만 원 정도로 법원 인도 비용보다 적은 선에서 협의하는 것이 좋습니다. 상황에 따라 먼저 연락하고 적극적으로 찾아가기 보다는 여유가 있다면 가만히 기다리며, 연락이 오면 협의하는 것도 괜찮습니다.
5. 경락잔금대출 알아보기
잔금대출: 잔금을 내기 전 대출 옵션을 비교하여 가장 유리한 조건을 선택합니다. 다양한 금융기관의 대출 상품을 검토해보고, 경락잔금대출을 활용해 자금 부담을 줄이는 방법을 고려하세요.(경락잔금대출 검색만해도 많은 업체가 나오고, 법원에서 받은 명함들도 금리비교를 충분히 해보세요)
6. 매각대금 납부 및 소유권 이전
매각대금 납부: 법원에 직접 가서 매각대금을 납부합니다. 납부를 완료하면 낙찰대금완납증명원을 발급받고, 이를 통해 소유권 이전 등기를 진행할 수 있습니다. 소유권을 주장할 수 있는 시점이므로 법적 소유권이 확보됩니다.
7. 인도명령 신청 및 점유이전금지가처분 신청 (필요시)
인도명령 신청: 낙찰자가 점유자로부터 부동산을 인도받기 위해 간편한 절차로 집행권원을 확보할 수 있게 해주는 제도입니다. 잔금 납부 후 6개월 이내 신청할 수 있으며, 일반적으로 잔금 납부와 동시에 신청합니다. 문제가 없으면 1~2주 내에 결정됩니다. 대항력 있는 임차인이나 법적 유치권자의 경우 기각될 수 있습니다.
점유이전금지가처분 신청: 점유자가 낙찰자의 인도를 방해하려는 목적으로 점유를 이전하는 것을 막기 위한 가처분 신청입니다. 점유자가 바뀌면 법원 판결의 효력이 없어지므로, 이를 악용하는 것을 방지할 수 있습니다. 문제 없는 경우 생략해도 됩니다. (개정된 법을 확인하세요)
8. 물건 상태 점검
물건 점검: 점유자와 협의하여 물건을 꼼꼼히 살펴봅니다. 집의 기능에 중대한 하자가 있거나, 매각물건 명세서와 다른 부분이 있다면 매각대금감액 신청을 고려할 수 있습니다.(경매지에 없었던 하자나 오류등을 찾아내면 꼭 신청하세요)